Kinh nghiệm chọn mua ở hoặc đầu tư bất động sản hiệu quả

5 kinh nghiệm lướt sóng bất động sản

Chọn chủ đầu tư : là điều đầu tiên cơ bản nhất trong việc nghiên cứu mua căn hộ nói chung. Lý thuyết thì rất dài nhưng chỉ cần lưu ý các điều sau: năng lực chủ đầu tư, các dự án họ đã hoàn thành có bị dính "phốt" nào không. Muốn biết điều gì, bạn có thể tìm kiếm trên Internet, hỏi ý kiến bạn bè đang làm trong lĩnh vực địa ốc. 

Thời gian xây dựng : tỷ lệ thuận với thời gian chiếm dụng vốn lớn và khả năng thị trường dịch chuyển cao dẫn đến rủi ro cao và tính thanh khoản thấp. Nói chung thời gian xây dựng càng sớm càng tốt, tuy nhiên với tổ hợp chung cư cao cấp thì khoảng 2 - 3 năm bởi cần thêm thời gian đầu tư xây dựng tiện ích và hoàn thiện công trình. Tổ hợp chung cư trung cấp thường là dưới 2 năm và tổ hợp nhà xã hội là dưới 1.5 năm.

Số lượng và chủng loại sản phẩm: số lượng sản phẩm tham gia thị trường trong tương lai càng lớn thì rủi ro thanh khoản và tăng trưởng càng cao. Nôm na là nếu các khu đô thị bạn dự định mua được xây các tòa nhà mới liên tục thì khi bán lại đối thủ cạnh tranh chính của bạn chính là chủ đầu tư. Tất nhiên, giá bán là do họ quyết chứ không phải bạn, và thường thì sẽ thấp hơn kỳ vọng. Do đó, mục đích của bạn là "mua đi bán lại" nên tốt nhất hãy chọn những căn hộ dễ bán. Theo khảo sát, đối với căn hộ các căn có diện tích dễ bán từ 60 - 90m2, có khoảng từ 2 hoặc 2 + 1 phòng ngủ, ban công hướng Đông, Nam và Đông Nam. Tầng căn hộ thuộc đoạn từ 6 - 20 trừ tầng 13 bởi nhiều người quan niệm rằng con số 13 là không may mắn.

Sử dụng đòn bẩy tài chính: Bạn không cần phải có 100% giá trị căn hộ để kinh doanh căn hộ chung cư, thường những nhà đầu tư chuyên nghiệp chỉ sử dụng 50 - 70% vốn vay để thực hiện việc kinh doanh này. Ví dụ bạn mua thời điểm nộp 30% giá trị căn hộ và bán vào thời điểm nộp trước 70% thì nghĩa là vốn tự có 30%, vay 40% và tất toán khoản vay vào khoảng 1 năm. Nhưng lợi nhuận lại được tính trên 100% giá trị căn hộ.

Lưu ý khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đó là thời gian cho vay càng nhiều càng tốt (15 - 20 năm); lãi suất mấy năm đầu càng ưu đãi càng tốt (trong mô hình này chỉ khoảng 1 - 2 năm là tất toán), đặc biệt là lãi phạt tất toán phải rất thiện chí vì có những ngân hàng phạt tất toán rất nặng, bạn lưu ý kỹ điều này.

Lựa chọn thời điểm bán phù hợp: Tùy dự án nhưng khuyến nghị nên bán vào thời điểm trước khi dự án cất nóc (chưa đóng 70%) hoặc chuẩn bị bàn giao (đã đóng 70%) hoặc sau bàn giao thời gian ngắn (dưới 6 tháng). Sau khi bàn giao trên 6 tháng căn hộ chung cư gần như không tăng trưởng giá trị nhiều nữa.

Ngoài ra, Nhà đầu tư nên lưu ý những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Quy hoạch : Môi trường sống thoáng đãng, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng xã hội hoàn thiện là những yếu tố mà nhà đầu tư nên chú trọng. Hiện hạ tầng khu Đông TP HCM đầu tư tốt, các tuyến đường Vành đai 2, 3, 4 và tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên tạo liên thông xuyên suốt với các quận trung tâm. Vừa qua UBND TP HCM đã duyệt đề xuất một loạt dự án hạ tầng ở khu vực này với tổng vốn đầu tư gần 3.000 tỷ đồng, được kỳ vọng là yếu tố quan trọng thể thúc đẩy thị trường bất động sản nơi đây.

Vị trí tốt :Vị trí là yếu tố hàng đầu và quan trọng để tạo nên giá trị bất động sản và cũng là cơ sở để định giá tài sản. Các nhà đầu tư có kinh nghiệm luôn chọn nhà đất có vị trí đắc địa, mật độ dân cư đông đúc. Như vậy sản phẩm mới có tiềm năng phát triển cao. Khách hàng nên ưu tiên chọn những dự án bất động sản tiếp giáp với các con đường huyết mạch, gắn liền với trục phát triển đô thị.

Lựa chọn nhà đất phù hợp khả năng tài chính : Nhà đầu tư cân nhắc kỹ khả năng tài chính của mình trước khi quyết định mua nhà. Trong trường hợp phải vay ngân hàng, phải tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo, tránh trường hợp hụt tiền phải bán tháo bất động sản dẫn đến thua lỗ. Bên cạnh đó, nên lựa chọn những dự án mua bán trực tiếp với chủ đầu tư, có tính thanh khoản cao và không qua trung gian để tránh tình trạng giá ảo.

Đảm bảo lợi nhuận : Điểm mấu chốt của đầu tư bất động sản là dự đoán và ước tính chính xác độ rủi ro và số lợi nhuận tiềm năng, như vậy mới có khả năng thu lời. Khách hàng cũng cần ần tìm hiểu sản phẩm ở những dự án nằm nơi hạ tầng giao thông phát triển mạnh, quy hoạch đồng bộ, tạo đòn bẩy kích giá trị bất động sản.